$萬科A(SZ000002)$ $保利發(fā)展(SH600048)$ $金地集團(tuán)(SH600383)$

沒有萬科持倉，也沒有密切跟蹤，僅憑大致印象談下萬科年報。

一、經(jīng)營情況

1.銷售端規(guī)模下滑，印象中和19比是差不多的，也就是說兩年幾乎沒有增長。

2.投資端全年權(quán)益拿地金額1401億，萬科今年銷售均價應(yīng)該是1.7萬左右，給寬容點按均價2萬滿打滿算，拿地權(quán)益貨值2800億萬科財務(wù)報表分析，今年投拓給個極限樂觀的10%利潤率，也就預(yù)期280億利潤，這是貨值和利潤率都極限樂觀，實際上要完成200億也需要努力。

3.存量有息負(fù)債綜合融資成本4.11%確實優(yōu)秀。

二、報表分析

1.貨幣資金1493億，和三季度持平，比去年年報下滑450億。

2.應(yīng)付賬款3305億，比三季度多出近200億，比去年年報多出350億。

3.前面兩條結(jié)合一起看，如果萬科規(guī)模保持增長，應(yīng)付擴大是正?，F(xiàn)象，但實際萬科規(guī)模已經(jīng)停滯。如果保持應(yīng)付不變，在手貨幣還會從1493掉到1150左右，一年減少800億現(xiàn)金，萬科資金相較以前更緊張應(yīng)該所言非虛，但離民企的暴雷程度應(yīng)該還有很大距離。

4.表內(nèi)合同負(fù)債6368億，相比去年微增1%，未來營收增長潛力不足，被津津樂道的鍋中肉目前來看也在持續(xù)消耗。

5.利潤表今年歸母下滑45%，少數(shù)股東利潤下滑僅17%。

資產(chǎn)負(fù)債表少數(shù)股東權(quán)益1568億，相比去年增加近300億，合作比例繼續(xù)提升，未來結(jié)算歸母比例難有好轉(zhuǎn)。

6.銷售費用繼續(xù)增加20%，銷售+管理兩費較去年增加約10%，較19年增加約15%，這還沒算這兩年都把大約6個億的銷售費用掛在了合同取得成本里，實際增長應(yīng)該在20%上下。

銷售規(guī)模停滯不前的情況下，費用增加近40億，客觀來講有行情變冷銷售難度增加的原因在里面萬科財務(wù)報表分析，但離郁總提的管理紅利似乎有較大差距。

7.年報多次強調(diào)計提了26億權(quán)益的資產(chǎn)減值損失，印象中這個數(shù)字應(yīng)該和往年相差不大，尤其是在下半年這種行情中，不應(yīng)該成為業(yè)績下滑的擋箭牌。

三、其他

回購公告確實讓人長見識

1.罕見的回購上限比現(xiàn)價更低，更是遠(yuǎn)低于之前承諾的低于凈資產(chǎn)回購。

2.回購目的也是第一次看見用于出售這種說法。

此情此景，只能用范大將軍那句話來形容，臉都不要了!

四、感想

萬科已徹底失去成長性，內(nèi)部管理似乎也遇到一些問題，估值方式切換到煙蒂股屬正?，F(xiàn)象。

今天的報表解釋了過去多半年作為龍頭相比保金招走弱的原因，但也被消化了大半。

如果不是這份回購公告的話，未必有多少下跌空間，但公告屬實離譜，加之今天股價又有上漲，明天跌停對我吸引力不大。

都喜歡說地產(chǎn)股報表滯后兩年，現(xiàn)在的果都是當(dāng)時的因。

如果果真如此，為何在19-20年間，萬科仍然會有機會保持25以上的股價，甚至一度沖向30以上呢?

市場的有效程度究竟在什么位置？

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