201 1 中國房地產(chǎn)上市公司 TOP1 0 研究報告中國房地產(chǎn) TOP10 研究組 2011 年 6 月201 1 中 國房地產(chǎn)上市公司 TOP1 0 研究報告 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組辦公室第 2 頁 地址： 北京市西城區(qū)西外大街 1 號西環(huán)廣場 T3 八層 郵編： 100044電話： －59306900傳真： 01 0－59306960 1. 研究背景與目的 由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、 清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產(chǎn) TOP10 研究組”， 自 2003 年開展中國房地產(chǎn)上市公司 TOP10研究以來， 已連續(xù)進行了 9 年， 其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，已成為投資者評判上市公司綜合實力、 發(fā)掘證券市場投資機會的重要標準。 伴隨著宏觀調控的逐步深化， 中國的房地產(chǎn)市場步入了“十二五” 規(guī)劃的開局之年， 戰(zhàn)略轉型和結構調整成為發(fā)展的主旋律。 政策與市場環(huán)境的變化， 孕育、 催生新的行業(yè)發(fā)展格局， 優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司憑借規(guī)模與融資優(yōu)勢， 在行業(yè)調整背景下可以更好地整合市場資源， 更快地提升市場份額， 投資價值更為凸顯。

在 2011 中國房地產(chǎn)上市公司研究中，中國房地產(chǎn) TOP10 研究組以“價值發(fā)現(xiàn)” 為主旨房地產(chǎn)上市公司， 在總結歷年研究經(jīng)驗的基礎上， 進一步完善了研究方法和評價指標體系;本著“客觀、 公正、 準確、 全面” 的原則， 發(fā)掘成長質量佳、投資價值潛力大的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司， 探索不同市場環(huán)境下房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)濟增長方式， 為投資者提供科學、 全面的投資參考依據(jù)。 中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的目的是： （1） 客觀反映中國房地產(chǎn)上市公司的整體發(fā)展水平和最新動態(tài)， 促進房地產(chǎn)上市公司做強做大； （2） 發(fā)掘綜合實力強、 最具財富創(chuàng)造能力及投資價值、 財務穩(wěn)健的房地產(chǎn)上市公司；擴大企業(yè)在機構投資者中的影響力， 拓展企業(yè)融資渠道， 幫助企業(yè)更好更快發(fā)展； （3） 通過系統(tǒng)研究和客觀評價， 打造“中國房地產(chǎn)上市公司TOP10” 品牌， 引領房地產(chǎn)行業(yè)投資的良性循環(huán)和健康發(fā)展。 2． 整體發(fā)展狀況分析 “2011 中國房地產(chǎn)上市公司 TOP10 研究” 的研究對象主要包括 120 家滬深上市房地產(chǎn)公司和 36 家大陸在港上市房地產(chǎn)公司。 研究結果顯示： 2010 年， 房地產(chǎn)上市公司的運營表現(xiàn)出經(jīng)營規(guī)模持續(xù)增長、 存貨周轉率提升、 財富創(chuàng)造能力整體表現(xiàn)良好、 資金面趨緊的態(tài)201 1 中 國房地產(chǎn)上市公司 TOP1 0 研究報告 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組辦公室第 3 頁 地址： 北京市西城區(qū)西外大街 1 號西環(huán)廣場 T3 八層 郵編： 100044電話： －59306900傳真： 01 0－59306960 勢， 同時上市公司在資本市場也處于相對低估值階段。

多輪調控的累積效應已開始顯現(xiàn)，2011 年一季度部分城市房地產(chǎn)市場交易趨冷， 對房地產(chǎn)上市公司的銷售構成了一定壓力，加上融資環(huán)境日趨緊張， 使其出現(xiàn)現(xiàn)金流持續(xù)趨緊、 負債率攀升的狀況。 如果調控影響進一步顯現(xiàn)， 2011 年房地產(chǎn)上市公司將面臨存貨周轉變慢、 資本成本上升較快、 財務風險明顯提高的局面。 2. 1 經(jīng)營規(guī)模： 經(jīng)營規(guī)模持續(xù)增長， 市場整合能力進一步加強 （1） 總資產(chǎn)規(guī)模增長迅速， 資產(chǎn)過百億公司新增 11 家 2008-2010 年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值及其增長率 268.79337.1329.68%436.4870.4591.36122.3229.47%21.03%33.89%25.42.728年2009年2010年單位： 億元0%20%40%60%滬深上市 滬深上市增長率大陸在港上市 大陸在港上市增長率 2010 年， 滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司進一步完善業(yè)務布局和產(chǎn)品結構， 積極增加開發(fā)建設與土地儲備投入， 資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)保持快速增長， 平均總資產(chǎn)達到 194.82 億元， 較上年增長 32.87%。 其中， 滬深上市房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)均值同比增長 33.89%， 達到 122.32億元， 增速提高 4.21 個百分點； 而大陸在港上市房地產(chǎn)公司的平均總資產(chǎn)為 436.48 億元，同比增長 29.47%， 增速提高 4.05 個百分點。

大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)規(guī)模更大，是滬深上市房地產(chǎn)公司的 3.57 倍， 但增速仍舊略遜于滬深上市房地產(chǎn)公司。 從資產(chǎn)規(guī)模分布結構來看， 總資產(chǎn)超過百億的房地產(chǎn)上市公司有 65 家， 比去年增加了11 家。 其中滬深上市房地產(chǎn)公司中資產(chǎn)規(guī)模超過百億元的企業(yè)有 32 家， 占滬深上市房地產(chǎn)公司比例為 26.67%， 較去年增加了 6 家； 大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)規(guī)模普遍較大，33 家公司的總資產(chǎn)在百億元以上, 占比達到 91.67%。 具體來看房地產(chǎn)上市公司， 萬科的總資產(chǎn)規(guī)模達到201 1 中 國房地產(chǎn)上市公司 TOP1 0 研究報告 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組辦公室第 4 頁 地址： 北京市西城區(qū)西外大街 1 號西環(huán)廣場 T3 八層 郵編： 100044電話： －59306900傳真： 01 0－59306960 2156.38 億元以上， 穩(wěn)居行業(yè)首位； 中國海外發(fā)展的總資產(chǎn)規(guī)模達到 1380.62 億元， 繼續(xù)領跑大陸在港上市房地產(chǎn)公司； 此外， 保利、 綠城、 華潤置地、 恒大等企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模均達到 1000 億元以上， 資產(chǎn)規(guī)模在 500 億到 1000 億的上市公司共有 10 家， 規(guī)模優(yōu)勢明顯。

（2） 大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入同比提高 51.33%， 領先優(yōu)勢不斷擴大 2008-2010 年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均營業(yè)收入及其增長率 單位： 億元12023.3029.6918.67103.7368.5552.5130.54%24.79.54%27.43%5.23%51.330802008年2009年2010年0%30%60%90%滬深上市 滬深上市增長率大陸在港上市 大陸在港上市增長率 在大量 2009 年銷售項目結轉和 2010 年良好銷售業(yè)績的帶動下， 房地產(chǎn)上市公司的營業(yè)收入實現(xiàn)了持續(xù)增長， 全年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值同比增長 32.95%，達到 46.78 億元。 其中滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為 29.69 億元， 同比增長 27.43%，增速較上年提高2.7個百分點； 大陸在港上市房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入均值則高達103.73 億元，同比增長 51.33%， 增幅較上年提高了 20 多個百分點。 大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均收入規(guī)模是滬深上市房地產(chǎn)公司的 3 倍多， 增長速度更是高出 17 個百分點， 雙方收入差距進一步擴大。

數(shù)量分布上， 滬深上市房地產(chǎn)公司中， 營業(yè)收入超過了 50 億元的公司達到 15 家， 其營業(yè)收入總和占總體規(guī)模的比重為 58.10%， 其中萬科 2010 年實現(xiàn)營業(yè)收入 507.14 億元， 在所有房地產(chǎn)上市公司中居于首位； 大陸在港上市房地產(chǎn)公司中， 營業(yè)收入在 100 億元以上的公司有 12 家， 占總體營業(yè)收入比重達 72.03%， 而營業(yè)收入在 50 億元以上的公司更是達到21 家， 其中恒大地產(chǎn)營業(yè)收入達 458.01 億元， 同比增長高達 700%， 名列大陸在港上市房地產(chǎn)公司之首。 201 1 中 國房地產(chǎn)上市公司 TOP1 0 研究報告 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組辦公室第 5 頁 地址： 北京市西城區(qū)西外大街 1 號西環(huán)廣場 T3 八層 郵編： 100044電話： －59306900傳真： 01 0－59306960 （3） 經(jīng)營規(guī)?？焖僭鲩L提升企業(yè)市場整合能力2010 年代表性房地產(chǎn)上市公司并購案例數(shù)量 24402030萬科首開金地新湖中寶嘉凱城建業(yè)招商地產(chǎn) 華潤置地華僑城北京城建單位： 個 規(guī)模的擴大使房地產(chǎn)上市公司的市場整合能力也隨之提升。

2010 年中國房地產(chǎn)市場并購案例發(fā)生近 90 起， 其中萬科一年內就收購了 24 家公司， 平均每半個月就收購一家； 金地在 2010 年也收購了 13 家公司， 收購金額達到 4.73 億元。 進入 2011 年后并購案例進一步增多， 一季度房地產(chǎn)市場并購案例就發(fā)生了 32 起， 并購案例數(shù)與金額均創(chuàng)下單季度歷史新高，其中恒大地產(chǎn)、 萬科、 富力、 合景泰富等房地產(chǎn)上市公司均通過并購獲得優(yōu)質項目。 品牌房地產(chǎn)上市公司通過對中小房企的項目并購或進行企業(yè)整體收購， 使自身規(guī)模得到擴大， 規(guī)模的擴大又進一步增強了企業(yè)的市場整合能力， 促進了行業(yè)集中度的持續(xù)提高。 房地產(chǎn)上市公司規(guī)模的擴大， 也意味著企業(yè)區(qū)域擴張能力的加強， 隨著調控深入、 限購令遍及更多一、 二線城市， 房地產(chǎn)上市公司對三、 四線城市的拓展力度持續(xù)加強， 以挖掘更多有潛力的市場； 另一方面規(guī)?；布涌炝水a(chǎn)品結構的多元化， 房地產(chǎn)上市公司依托資本與土地優(yōu)勢， 通過產(chǎn)品創(chuàng)新， 由單一產(chǎn)品開發(fā)轉變?yōu)楦咧械蜋n產(chǎn)品同步開發(fā)。 在市場波動期，多元化、 多區(qū)域經(jīng)營比單一經(jīng)營模式更能分散經(jīng)營風險， 為房地產(chǎn)上市公司股東帶來穩(wěn)定回報。

2. 2 運營效率： 快速周轉策略見效， 存貨周轉率顯著提高201 1 中 國房地產(chǎn)上市公司 TOP1 0 研究報告 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組辦公室第 6 頁 地址： 北京市西城區(qū)西外大街 1 號西環(huán)廣場 T3 八層 郵編： 100044電話： －59306900傳真： 01 0－59306960 2008-2010 年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司運營效率指標 0.230.290.310.300.420.480.370.270.190.470.410.320.00.20.40.62008年2009年2010年滬深上市總資產(chǎn)周轉率大陸在港上市總資產(chǎn)周轉率滬深上市存貨周轉率大陸在港上市存貨周轉率 宏觀調控背景下， 滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司注重存貨的去化速度， 多數(shù)公司紛紛采取“快速開發(fā)， 快速銷售” 的應對策略。 2010 年， 滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)周轉率均值為 0.29， 與上年持平； 而存貨周轉率均值則提高 6 個百分點， 達到 0.48。 其中大陸在港上市房地產(chǎn)公司的存貨周轉速度和資產(chǎn)周轉速度較上年均有所提升， 總資產(chǎn)周轉率均值由上年的 0.23 提升至 0.27， 存貨周轉率均值達到 0.47， 較上年提高了 6 個百分點；滬深上市房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)周轉率均值有所下降， 由上年的 0.31 降為 0.30， 存貨周轉率均值上升了 6 個百分點， 達到 0.48。

大陸在港上市的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)利用水平有所提高， 但因為資產(chǎn)規(guī)模較大， 總資產(chǎn)周轉率仍低于滬深上市房地產(chǎn)公司； 而較多滬深上市房地產(chǎn)公司正處于資產(chǎn)規(guī)?？焖贁U張期， 雖然營業(yè)收入穩(wěn)步增長， 但低于總資產(chǎn)的增長速度， 總資產(chǎn)周轉率略有下降。 2011 年以來， 限購令遍及更多城市， 部分城市的住宅市場開始趨冷， 房地產(chǎn)上市公司的存貨開始攀升。 一季度， 滬深上市房地產(chǎn)公司的存貨均值由 2010 年末的 73.08 億元增長到80.06 億元， 存貨周轉壓力加大。 在目前通脹形勢嚴峻、 加息壓力猶存、 市場需求被抑制的情況下， 企業(yè)往往通過兩種方式減少存貨、 加快資產(chǎn)周轉率， 一是適度控制投資規(guī)模， 在拿地與新項目開工建設方面更趨理性， 2011 年一季度， 全國 120 個城市共成交土地 4372 宗，環(huán)比減少 21%， 成交土地面積環(huán)比減少 31%， 企業(yè)的投資策略已較為謹慎； 此外， 部分公司主動調整價格策略， 加快銷售進度， 進入 5 月份后， 碧桂園、 佳兆業(yè)均舉行了降價促銷活動， 獲得了較好的效果。 房地產(chǎn)上市公司在未來的發(fā)展中， 需要處理好存貨與資產(chǎn)的關系，201 1 中 國房地產(chǎn)上市公司 TOP1 0 研究報告 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組辦公室第 7 頁 地址： 北京市西城區(qū)西外大街 1 號西環(huán)廣場 T3 八層 郵編： 100044電話： －59306900傳真： 01 0－59306960 制定合理的存貨消化策略， 保持良好的運營效率， 以更好地應對宏觀調控升級的壓力。

2. 3 財務穩(wěn)健性： 經(jīng)營現(xiàn)金流趨緊， 財務風險上升 2008-2010 年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額 -0.420.63-0.49-0.390.47-0.30-1-0.500.512008年2009年2010年單位： 元滬深上市每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大陸在港上市每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額 2010 年， 在銷售良好的態(tài)勢下， 滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司加快了擴張步伐， 資金流出額度較大， 同時融資渠道卻明顯收緊， 使其現(xiàn)金流狀況趨緊。 在經(jīng)歷 2009 年經(jīng)營現(xiàn)金流為正值的一年后， 滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額均值都由正轉負， 分別下降到-0.49 元和-0.30 元， 其中滬深上市房地產(chǎn)公司的每股經(jīng)營現(xiàn)金流狀況已低于2008 年經(jīng)濟低谷時期的水平， 財務風險陡升。201 1 中 國房地產(chǎn)上市公司 TOP1 0 研究報告 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組辦公室第 8 頁 地址： 北京市西城區(qū)西外大街 1 號西環(huán)廣場 T3 八層 郵編： 100044電話： －59306900傳真： 01 0－59306960 2008-2011 年 1 季度滬深上市房地產(chǎn)公司每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額 -1.00-0.500.000.501.002008 年Q12008 年Q22008 年Q32008 年Q42009 年Q12009 年Q22009 年Q32009 年Q42010 年Q12010 年Q22010 年Q32010 年Q42011年Q1單位： 元滬深上市每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額 從 2008 年到 2011 年滬深上市房地產(chǎn)公司每股經(jīng)營現(xiàn)金流的季度數(shù)據(jù)來看， 2008 年受國內外經(jīng)濟形勢的影響， 房地產(chǎn)市場低迷， 滬深上市房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績下降， 全年各季每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額均為負值。 2009 年， 隨著市場的回暖， 滬深上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況轉好， 每股經(jīng)營現(xiàn)金流由負轉正， 該年四季度更是達到 0.63 元， 為三年來的最高值。 2010年， 滬深上市房地產(chǎn)公司加大開發(fā)力度， 新開工面積和土地購置規(guī)模增加， 現(xiàn)金...

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