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財(cái)稅籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù))

Ⅰ納稅人籌劃法

納稅人籌劃法是進(jìn)行納稅人身份的合理界定和轉(zhuǎn)化,使納稅人承擔(dān)的稅負(fù)盡量降低到最小程度,或直接避免成為某類納稅人。

1.納稅人不同類型的選擇

個(gè)體工商戶獨(dú)資企業(yè)合伙企業(yè)法人企業(yè)

個(gè)體工商戶、獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的經(jīng)營所得,以每一納稅年度的收入總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額為應(yīng)納稅所得額,計(jì)算繳納個(gè)人所得稅而不需要繳納企業(yè)所得稅。

法人企業(yè)按照稅法要求需要就其經(jīng)營利潤繳納企業(yè)所得稅,若法人企業(yè)對(duì)自然人股東實(shí)施利潤分配,還需要繳納20%的個(gè)人所得稅。

2.不同納稅人之間的轉(zhuǎn)化

一般納稅人?小規(guī)模納稅人

增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩種類型納稅人在征收增值稅時(shí),計(jì)算方法和征管要求不同。一般納稅人實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制,而小規(guī)模納稅人必須按照使用的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅且不實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制。

3.避免成為法定納稅人

稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn),而對(duì)于房產(chǎn)界定為房屋,即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu),能夠遮風(fēng)擋雨,可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或者儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所;獨(dú)立于房屋之外的建筑物,如圍墻、停車場(chǎng)、室外游泳池、噴泉等,不屬于房產(chǎn),若企業(yè)擁有以上建筑物,則不成為房產(chǎn)稅的納稅人,就不需要繳納房產(chǎn)稅。

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可將停車場(chǎng)、游泳池等建成露天的,并且把這些建筑物的造價(jià)同廠房和辦公用房等分開,在會(huì)計(jì)中單獨(dú)核算,從而避免成為游泳池等的法定納稅人。

財(cái)稅籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù))(圖1)

Ⅱ 稅基籌劃法

1.控制或安排稅基的實(shí)現(xiàn)時(shí)間

(1)稅基推遲實(shí)現(xiàn)(2)稅基均衡實(shí)現(xiàn)(3)稅基提前實(shí)現(xiàn)

2.分解稅基

通過分解稅基,使稅基從稅負(fù)較重的形式轉(zhuǎn)化為稅負(fù)較輕的形式

3.稅基最小化

合法降低稅基總額

Ⅲ 稅率籌劃法

1.比例稅率籌劃法

通過比例稅率籌劃法使得納稅人適用較低的稅率。

2.累進(jìn)稅率籌劃法

防止稅率攀升:注意個(gè)人所得稅、土地增值稅等累進(jìn)稅制對(duì)稅負(fù)的影響。

財(cái)稅籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù))(圖2)

Ⅳ 稅收優(yōu)惠籌劃法

1.稅收優(yōu)惠

特殊行業(yè)、特定區(qū)域、特定行為、特殊時(shí)期的稅收優(yōu)惠。

2.稅收優(yōu)惠的形式

(1)免稅(2)減稅(3)免征額(4)起征點(diǎn)(5)退稅(6)優(yōu)惠稅率(7)稅收抵免

3.創(chuàng)造條件適用優(yōu)惠政策

【案例】霍爾果斯案例

全民關(guān)注的電影《戰(zhàn)狼2》,2017年票房高達(dá)54.6億元,雄踞票房榜首。導(dǎo)演兼主演吳某在新疆霍爾果斯成立了一家文化公司,即登峰國際文化傳播有限公司,法人企業(yè)。而霍爾果斯是目前為止稅收優(yōu)惠最全面的地方,最大的優(yōu)惠就是好文化業(yè)公司的企業(yè)所得稅五年之內(nèi)全免。

【案例解析】

按照《戰(zhàn)狼2》54.6億元的總票房來算,根據(jù)協(xié)議,吳某分得18.4億元,如果沒有享受稅收優(yōu)惠,那么本例按照25%的企業(yè)所得稅稅率繳納稅款,企業(yè)所得稅稅前可扣除項(xiàng)目金額為2.7億元。

根據(jù)國家稅法,企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款則為:(18.4-2.7)*25%=3.93(億元)

如果注冊(cè)在霍爾果斯的企業(yè)應(yīng)納稅款則為:(18.4-2.7)*0%=0

吳某通過霍爾果斯的安排節(jié)省了3.93億元的企業(yè)所得稅。

提示:通過以上安排,納稅人確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的,但值得注意的是納稅人在進(jìn)行稅收籌劃的過程中要盡量做到實(shí)質(zhì)與形式相吻合,否則將可能會(huì)面臨更大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)稅籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù))(圖3)

Ⅴ 會(huì)計(jì)政策籌劃法

1.分?jǐn)偦I劃法

無形資產(chǎn)攤銷、待攤銷費(fèi)用攤銷、固定資產(chǎn)折舊、存貨計(jì)價(jià)方法、間接費(fèi)用分配。

2.會(huì)計(jì)估計(jì)籌劃法

有企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中存在諸多不確定因素,一些項(xiàng)目不能精準(zhǔn)計(jì)算,而只能加以估計(jì),因此,在會(huì)計(jì)核算中,對(duì)尚在延續(xù)中、其結(jié)果未確定的交易或事項(xiàng)需要估計(jì)入賬。這種會(huì)計(jì)估計(jì)會(huì)影響計(jì)入特定時(shí)期的收益或費(fèi)用的數(shù)額,進(jìn)而影響企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

Ⅵ 稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃法

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃的操作平臺(tái)是價(jià)格,其基本操作原理是利用價(jià)格浮動(dòng)、價(jià)格分解來轉(zhuǎn)移或規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃能否通過價(jià)格浮動(dòng)實(shí)現(xiàn),關(guān)鍵取決于商品的供給彈性與需求彈性的大小進(jìn)行需求轉(zhuǎn)嫁。 分解的手法不拘一格,則更為巧妙。

1.稅負(fù)前轉(zhuǎn)籌劃法

納稅人通過提高商品或生產(chǎn)要素價(jià)格的方式,將其所負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)移給購買者或最終消費(fèi)者。

2.稅負(fù)后轉(zhuǎn)籌劃法

納稅人通過降低生產(chǎn)要素購進(jìn)價(jià)格、壓低工資或其他方式將其負(fù)擔(dān)的稅收轉(zhuǎn)移給提供生產(chǎn)要素的企業(yè)。

【案例】白酒廠商生產(chǎn)的白酒產(chǎn)品是一種特殊的消費(fèi)品,需要繳納消費(fèi)稅。白酒廠商為了保持適當(dāng)?shù)亩惡罄麧?,通常的做法是相?yīng)提高出廠價(jià),但這樣做一方面會(huì)影響市場(chǎng),另一方面也會(huì)導(dǎo)致從價(jià)定率消費(fèi)稅與增值稅的攀升。有沒有實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的籌劃辦法呢。

【案例分析】

設(shè)立獨(dú)立的銷售公司。酒廠設(shè)立獨(dú)立的銷售公司,利用增加流通環(huán)節(jié)的辦法轉(zhuǎn)稅負(fù)。由于酒類產(chǎn)品的消費(fèi)稅僅在出廠環(huán)節(jié)計(jì)征財(cái)稅籌劃,即按產(chǎn)品的出廠價(jià)計(jì)征消費(fèi)稅財(cái)稅籌劃,后續(xù)的分銷、零售環(huán)節(jié)不再繳納。

這種情況下,引入獨(dú)立的銷售公司,便可以采取“前低后高”的價(jià)格轉(zhuǎn)移策略,先以相對(duì)較低的價(jià)格賣給自己的銷售公司,然后再由銷售公司以合理的高價(jià)進(jìn)行層層分銷,這樣便可在確??傮w銷售收入的同時(shí)降低消費(fèi)稅負(fù)擔(dān)。

財(cái)稅籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù))(圖4)

Ⅶ 規(guī)避平臺(tái)籌劃法

在稅收籌劃中,常常把稅法規(guī)定的若干臨界點(diǎn)稱為規(guī)避平臺(tái)。規(guī)避平臺(tái)建立的基礎(chǔ)是臨界點(diǎn),因?yàn)榕R界點(diǎn)會(huì)由于“量”的積累而引起“質(zhì)”的突破,是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。當(dāng)突破某些臨界點(diǎn)時(shí),由于所適用的稅率降低或優(yōu)惠增多,從而獲得稅收利益,這便是規(guī)避平臺(tái)籌劃法的基本原理。

1.稅基臨界點(diǎn)籌劃

起征點(diǎn)、扣除限額、稅率跳躍臨界點(diǎn)

2.優(yōu)惠臨界點(diǎn)

絕對(duì)數(shù)臨界點(diǎn)、相對(duì)比例臨界點(diǎn)、時(shí)間臨界點(diǎn)

【案例】李先生在北京市擁有一套普通住房,已經(jīng)居住滿1年零10個(gè)月,這時(shí)他在市區(qū)找到一份薪水很高的工作,需要出售該住房,李先生應(yīng)該如何籌劃呢?

【案例分析】增值稅規(guī)定:個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全部繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅(適用北上廣深四個(gè)城市)。顯然,如果李先生再等2個(gè)月出售該住房,便可以適用購買滿2年享受增值稅免征待遇,而如果馬上出售,須按照5%征收率繳納增值稅。因此,最好是將住房在2個(gè)月后再轉(zhuǎn)讓。

當(dāng)然,如果這時(shí)遇到合適的買主,也可以出售,即變通處理,利用時(shí)間臨界點(diǎn)籌劃方法,可以采取和買主簽訂兩份合同:一份是遠(yuǎn)期合同(2個(gè)月之后正式交割房產(chǎn));另一份是為期2個(gè)月的租賃合同。這樣買主可以馬上住進(jìn)去,房主也可以享受增值稅免稅待遇。

財(cái)稅籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù))(圖5)

Ⅷ 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化籌劃法

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化籌劃法手段靈活,注入購買、銷售、運(yùn)輸、建房等業(yè)務(wù),無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以合理轉(zhuǎn)化為投資或合營業(yè)務(wù)……

【案例】科研人員張某發(fā)明了一種新技術(shù),該技術(shù)申請(qǐng)了國家技術(shù)專利。由于該專利實(shí)用性強(qiáng),許多企業(yè)擬出高價(jià)購買。其中,甲公司開出了100萬元的最高價(jià)。這種情況下,張某是否應(yīng)該轉(zhuǎn)讓其技術(shù)專利呢?

【案例分析】根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓專利技術(shù)是銷售無形資產(chǎn),免征增值稅。這里所說的“技術(shù)”包括專利技術(shù)和非專利技術(shù)。申請(qǐng)免征增值稅合同須經(jīng)所在地省級(jí)科技主管部門認(rèn)定并出具審核意見證明文件,報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備查。

根據(jù)新個(gè)人所得稅的相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓專利使用權(quán)屬于特許權(quán)屬于特許權(quán)使用費(fèi)收入,應(yīng)計(jì)入綜合所得,參與年終匯算清繳。張某取得該筆收入是應(yīng)預(yù)交個(gè)人所得稅為:100*(1-20%)*20%=16(萬元)

如果采用業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化籌劃技巧,張某不轉(zhuǎn)讓技術(shù)專利使用權(quán),而是將技術(shù)專利進(jìn)一步開發(fā),以技術(shù)服務(wù)的形式將專利技術(shù)應(yīng)用于甲公司生產(chǎn)經(jīng)營中。按甲公司的經(jīng)營狀況測(cè)算,張某每年預(yù)計(jì)可從甲公司獲取10萬元技術(shù)服務(wù)收入。若張某愿意采取技術(shù)服務(wù)形式,則其所負(fù)擔(dān)的個(gè)人所得稅實(shí)現(xiàn)遞延繳納:(1)納稅人提供技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)服務(wù)免征增值稅。(2)按照個(gè)人所得稅有關(guān)規(guī)定,個(gè)人取得的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)所得,應(yīng)于取得所得的當(dāng)月按照20%的比例稅率預(yù)繳個(gè)人所得稅,同時(shí)并入綜合所得于年終匯算清繳。張某應(yīng)預(yù)交個(gè)人所得稅10*20%=2(萬元)。這種籌劃法主要好處在于可以遞延納稅。

若采用技術(shù)投資入股形式。技術(shù)投資入股的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓技術(shù)成果和投資同時(shí)發(fā)生。按照財(cái)稅[2016]36號(hào)文相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓技術(shù)成果是銷售無形資產(chǎn),免征增值稅。根據(jù)[2016]101號(hào)文,個(gè)人技術(shù)投資入股,被投資企業(yè)支付的對(duì)價(jià)全部作為股票(權(quán))的,企業(yè)或個(gè)人可選擇適用遞延納稅優(yōu)惠政策。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,投資入股當(dāng)期可暫不納稅,允許遞延至轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí),股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減去技術(shù)成果原值和合理稅費(fèi)后的差額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

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