在房地產企業(yè)成本構成中，稅收成本和地價、建安成本等房地產稅收籌劃，已排在現(xiàn)在開發(fā)商成本的前三位了。如將稅收成本與銷售額掛鉤，在預征階段，各項稅負合計已達到銷售額的8-12%，如果項目結束進行清算，則普遍高達15%以上，一線城市會達到25%。

由于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等，每一項經濟行為的發(fā)生都會涉及稅金，同時產生稅收籌劃的空間。因此，房地產稅收籌劃必須結合以上各環(huán)節(jié)，進行系統(tǒng)的思考。房地產行業(yè)由于稅負絕對額大，所以，經過籌劃省下來的房地產稅負的絕對金額也很大，而且省下來的是“真金白銀”，是“純利潤”。

整體系統(tǒng)的房地產稅務規(guī)劃，必須從戰(zhàn)略、經營以及理財三個層面考慮，綜合立體地進行思維，通過精心安排和統(tǒng)籌來獲取“節(jié)稅”收益。稅務籌劃應貫穿于房地產企業(yè)開發(fā)經營活動全過程。

從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，房地產企業(yè)應考慮企業(yè)性質用內資還是外資、股權結構如何安排、成立項目公司還是不成立項目公司、用法人股東還是自然人股東、土地方與資金方合作應采用什么模式才能保證雙方整體利益最大化等等重大的戰(zhàn)略性問題。

從經營的角度規(guī)劃，則會涉及到房地產公司日常運營的方方面面，比如戶型面積應定多大、車庫應建獨立車庫還是地下連體車庫、對外合同條款如何從財稅角度修改最合理、銷售定價與稅負的關系、營銷政策如何設計可以回避稅務風險、樣板房建在開發(fā)產品內還是開發(fā)產品外，賣毛坯房還是精裝修房合算，如果賣精裝修房，從稅務的角度出發(fā)，與小業(yè)主簽一份合同還是簽兩份合同合算等等。

從理財角度規(guī)劃，往往是財務部人員在考慮，主要是從財務的一畝三分地出發(fā)，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發(fā)生后計入什么會計科目可節(jié)稅、用什么樣的費用分攤標準對公司最有利、高管高額獎勵如何規(guī)避個稅等等。

如能事前從以上三個角度綜合去進行企業(yè)稅務統(tǒng)籌劃與規(guī)劃，則不僅可大大降低企業(yè)稅負房地產稅收籌劃，同時也讓公司的發(fā)展走在一條康莊大道上。

而在具體的實踐中，我們還特別建議房地產老板，應考慮以下問題：

1.房地產企業(yè)老板要重新審視公司財稅管理，高度重視起來，自已該補課的補課;

2.提升財務人員的地位，該內部控掘培養(yǎng)的內部培養(yǎng)，該外部高薪聘請的外部聘請。投在財務人員身上的錢回報率至少在5倍以上;

3.由于稅負在成本控制中已占有很重要的地位，房地產公司應考慮立即單獨設立稅務部和稅務總監(jiān)崗位;而不能再像以往放在財務部中兼職管理。

4.更多地借用外部稅務咨詢師的“腦袋”。稅務籌劃重要性無可置疑，很多房地產企業(yè)管理層都明白這一點，并將稅務籌劃提到日程中來，問題是稅務籌劃是一項復雜性、專業(yè)性系統(tǒng)工程，傾盡公司內部資源也不一定能籌劃出一個成功方案。復雜、繁瑣的財稅問題會影響企業(yè)抽出更多的時間來關注有關戰(zhàn)略發(fā)展和競爭優(yōu)勢的搭建等更重要的問題。善于借用外腦，利用一個經驗豐富的專業(yè)機構提供財稅籌劃，將是一個對事業(yè)發(fā)展很有價值的選擇。所以英明的企業(yè)主往往會選擇專業(yè)機構為其進行稅務籌劃。

5.要樹立提前做好稅務規(guī)劃的意識，而不要臨時抱佛腳;

6.在房地產不同開發(fā)階段都要導入稅務籌劃;

7.注意稅務籌劃的合法性、合理性，把握好業(yè)務行為的真實性和交易價格的“度”，注意防范稅務風險，不要掉入“偷稅漏稅的泥潭”。

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