一、在企業(yè)內部進行避稅籌劃

1.利用貨幣時間價值進行避稅籌劃

貨幣的時間價值是指貨幣在周轉使用過程中隨著時間推移而發(fā)生的價值增值，它表現(xiàn)了貨幣價值的時間性利用貨幣時間價值進行避稅籌劃是一種相對節(jié)稅方法房地產稅收籌劃房地產稅收籌劃，它并不改變一定時期的納稅總額，但可以從各個期限納稅額的變化中獲得收益，相當于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。

2.利用臨界點進行避稅籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重稅負的方法目前該方法在房地產開發(fā)中籌劃土地增值稅時應用最多稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅起征點的規(guī)定意味著避稅籌劃空間的存在這里20%的增值額就是臨界點，可以在此進行避稅籌劃。

3.利用建房的方式進行避稅籌劃

我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行避稅籌劃 例如，房地產企業(yè)若在開發(fā)之初就能確定最終用戶，并按代建房情況操作，其收入可用服務業(yè)、代理業(yè)、稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收，企業(yè)可以充分利用這一系列稅收優(yōu)惠政策。

4.合作開發(fā)方式合理避稅

利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當?shù)慕洜I方式以減輕稅收負擔。

例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作：

(1)甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓

(2)甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)

(3)甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)

籌劃分析：現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。

方案一、合作開發(fā)

甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。

方案二、出借資金

假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。

方案三、投資入股，商務樓完工銷售后分回股利

由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。

籌劃結果：從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。

5.股權轉讓

某房地產開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)

籌劃分析：該房地產開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：

第一步、聯(lián)合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。

第二部、某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發(fā)公司提供，并作應付款項處理。

第三部、固定資產建成后，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。

籌劃結果：經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。

6.簽訂合同裝修費

某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。

籌劃分析：按規(guī)定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內，則當年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經裝修完畢的住宅，合同中不去強調指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。

籌劃結果：經過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。

通過避稅籌劃對各種備選的經營方式納稅方案進行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔，但在客觀上都是在國家稅收經濟杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產業(yè)結構和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調控職能。

二、在企業(yè)外部進行避稅籌劃

企業(yè)外部避稅籌劃，即在企業(yè)外部搭建免稅平臺，為節(jié)稅創(chuàng)造空間 具體實施分兩步：

7.企業(yè)外注冊免稅公司

免稅公司是指不以生產經營為主要目的，而是為獲得稅收優(yōu)惠，取得稅收比較優(yōu)勢，或者方便資金轉化而設立的具有明確經營地址和聯(lián)系方式的公司免稅公司的設置形式主要包括：

(1)個人投資企業(yè)。個人獨資企業(yè)只繳納個人所得稅，不繳企業(yè)所得稅，比有限責任公司少了一道所得稅個人獨資企業(yè)除營業(yè)稅外，其個人所得稅是根據(jù)開票金額定額征收的。

(2)銷售代理服務公司。國家為鼓勵第三產業(yè)發(fā)展，為新辦的服務性企業(yè)制定了一系列稅收優(yōu)惠政策作為房地產企業(yè)，可以辦一些服務性企業(yè)，比如銷售代理服務、咨詢、廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售代理服務公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策 房地產企業(yè)付給銷售代理公司的手續(xù)費，雖然形成代理企業(yè)的收入，但代理企業(yè)可以享受一年的免稅待遇而這部分代理手續(xù)費也合法地形成了房地產企業(yè)的成本費用，導致了房地產企業(yè)利潤的下降，從而在納稅上形成良好的互動局面，達到節(jié)稅目的。

(3)裝飾裝修公司。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動產銷售繳納的營業(yè)稅低2個百分點；剝離出去的裝飾業(yè)務收入，不需繳納土地增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉讓單位，也不是房產轉讓單位，因此它取得的收入不繳土地增值稅。

(4)物業(yè)管理公司。我國稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額?？梢?，物業(yè)管理公司不僅可以代收很多費用，而且其代收費用是不用繳稅的因此，房地產企業(yè)應成立物業(yè)管理公司，將所有代收費用業(yè)務分解出來，交由新成立的物業(yè)公司代收，這樣各種代收款項就不會被并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅 由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務企業(yè)，可以爭取到企業(yè)所得稅的稅收減免，而房地產企業(yè)則不存在這樣的減稅空間。

8. 業(yè)務轉移

(1)收入轉移方法

a.資產轉移法。房地產企業(yè)的門面房、出租房，會為企業(yè)帶來大量的收益，是企業(yè)的優(yōu)良資產，也是重點稅源。如果這些資產由企業(yè)自我經營，由于沒有任何營業(yè)稅和所得稅的免稅機會，企業(yè)將必須面對沉重的稅收負擔 房地產企業(yè)可通過承包、租賃、投資、買賣等方式，將資產轉移到免稅公司或者低稅公司，這可以為企業(yè)節(jié)省一大筆稅費。

b.業(yè)務轉移法。即把回報較高的業(yè)務從房地產企業(yè)分離出去，轉給可以享受稅收優(yōu)惠的新辦公司經營。

c.定價轉移法。即把商品壓價賣給自己的銷售公司，再通過銷售公司賣給自己的最終客戶。通過定價轉移法節(jié)稅的前提是，銷售公司必須享有優(yōu)惠政策。

(2)成本費用分攤法。如果收入轉移困難，就應反其道而行之，即增加房地產企業(yè)的開發(fā)成本和費用。

a.資金借貸法。即由免稅公司將資金拆借給房地產公司，并且向房地產公司收取資金占用費的方法，該法對借貸雙方都可產生節(jié)稅效果。

b.租賃法。由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產企業(yè)使用，并且向其收取房屋租賃費 這樣，房地產公司通過支付租賃費形成它的開支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司，節(jié)稅效果比較明顯。

c.服務收費法。前兩個方法的前提是必須擁有一定的資金或財產，如果免稅公司不具備這些條件，可考慮采用收取手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務費等費用的服務收費法。

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