閱讀目錄：

 一、稅務(wù)籌劃是什么?怎么做?

 二、項(xiàng)目基本情況

 三、項(xiàng)目籌劃總體思路

 四、具體籌劃方案

1什么是稅務(wù)籌劃

 直接利用籌劃法

 國家為了實(shí)現(xiàn)總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，從宏觀上調(diào)控經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)資源流向，制定了許多的稅收優(yōu)惠政策。對于納稅人利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃，國家是支持與鼓勵(lì)的，因?yàn)榧{稅人對稅收優(yōu)惠政策利用的越多，越有利于國家特定政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，納稅人可以光明正大地利用優(yōu)惠政策為自己企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)服務(wù)。

 地點(diǎn)流動(dòng)籌劃法

 納稅人可以根據(jù)需要，或者選擇在優(yōu)惠地區(qū)注冊，或者將現(xiàn)時(shí)不太景氣的生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到優(yōu)惠地區(qū)，以充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

  創(chuàng)造條件籌劃法

 納稅人創(chuàng)造條件使自己符合稅收優(yōu)惠規(guī)定或者通過掛靠在某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，使自己符合優(yōu)惠條件，從而享受優(yōu)惠待遇。

2項(xiàng)目基本情況

  已建項(xiàng)目

 嘉業(yè)?海灣位于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項(xiàng)目總占地面積114.24畝，總建筑面積約170000平米。該項(xiàng)目分兩期建設(shè)完成。一期占地面積為38129.6㎡，二期占地面積為38034.1㎡。

 項(xiàng)目一期于2011年7月30日開工，，于2015年4月25日項(xiàng)目二期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、公建配套設(shè)施、地下建筑等，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下：

 (1)總建筑面積：169590平方米;

 (2)容積率：1.5

 (3)公建配套設(shè)施面積：2370.07平方米;

 (4)可售面積：113402.93平方米，其中：

 ①普通住宅面積91588.8平方米

 ②非普通住宅面積21814.13平方米

 ③停車場面積55344.71平方米

 擬建項(xiàng)目

 蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路處。項(xiàng)目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。

3項(xiàng)目籌劃總體思路

 嘉業(yè)?海灣位于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南*市區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)突破8000元/㎡，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價(jià)已經(jīng)向10000元/平米的成交均價(jià)邁進(jìn)，該年南*市整體供應(yīng)量不足，2011年基本沒有剩余存量，因此價(jià)格再度攀升。性價(jià)比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè)?海棠灣項(xiàng)目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，一期竣工當(dāng)年，項(xiàng)目二期于11月緊鑼密鼓開工。項(xiàng)目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術(shù)及每戶達(dá)10%左右的面積贈(zèng)送，總體造價(jià)較紅谷灘建安造價(jià)參考指標(biāo)高出10%-15%。嘉業(yè)?海棠灣項(xiàng)目一期二期時(shí)間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。

 蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不同階段進(jìn)行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場競爭力，另一方面保證項(xiàng)目實(shí)施的可行性，提高資金利用率。

 從實(shí)際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種融入到企業(yè)項(xiàng)目中去，更詳細(xì)且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準(zhǔn)備、開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個(gè)環(huán)節(jié)著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。

4具體籌劃方案

 開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃

 在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預(yù)算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達(dá)到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。已知該住宅項(xiàng)目的房屋市場售價(jià)8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成本為8000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。

 【分析】針對以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案：

  方案一：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。

 回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為：4000平方米×7500元/平方米=3000萬元

 拆遷戶貨幣補(bǔ)償：1000平方米×7500元/平方米=750萬元

 全部契稅計(jì)稅依據(jù)為：3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元

  方案二：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市場價(jià)格確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。

 即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為：4000平方米×8000元/平方米=3200萬元

 全部契稅計(jì)稅依據(jù)為：3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元

 開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃

 (一)融資方式的稅務(wù)籌劃

 嘉業(yè)公司的金域海棠項(xiàng)目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除計(jì)算方法選擇上進(jìn)行比較分析，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為6700萬元，開發(fā)成本為4億萬元，而利息支出為1680萬元。

  【分析】

 方案一：據(jù)實(shí)扣除

 扣除額=(6700+40000)×5%+1680=4015萬元

  方案二：定率扣除:

 扣除額=(6700+40000)×10%=4670萬元

 【結(jié)論】就金域海棠項(xiàng)目而言，方案二的扣除額大于方案一，差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時(shí)應(yīng)選擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分?jǐn)偫①M(fèi)用或不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。

  (二)建房方式的稅務(wù)籌劃

 嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項(xiàng)目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計(jì)為29000萬元，評估公司按照市價(jià)給出的評估價(jià)格為50000萬元?，F(xiàn)有兩個(gè)方案如下(均采用營改增后的簡易計(jì)稅法)：

 【分析】

 方案一：自建自銷

 嘉業(yè)公司將該項(xiàng)目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務(wù)規(guī)定，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。

 銷售收入(含增值稅)：50000萬元

 銷售收入(不含增值稅)：50000÷(1+5%)=47619萬元

 銷項(xiàng)稅額：47619×5%=2381萬元

 城建稅及教育費(fèi)附加：2381×(7%+3%+2%)=286萬元

 印花稅：50000×0.0005=25萬元

 土地增值稅：

 扣除項(xiàng)=29280×(1+10%+20%)+286=38350萬元

 增值額=47619-38350=9269萬元

 增值率=9269/38350=24%

 土地增值稅：9269×30%=2780萬元

 凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元

  方案二：代建

 嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照評估價(jià)格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進(jìn)行土地使用權(quán)證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設(shè)資金均由綠地公司提供，同時(shí)綠地公司還負(fù)責(zé)采購大部分的建筑材料(價(jià)款約為1300萬元)，嘉業(yè)公司只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務(wù)費(fèi)，共計(jì)22500萬元。代建服務(wù)期間費(fèi)用預(yù)測為6500萬元。代建服務(wù)按照服務(wù)收入征稅，不涉及土地增值稅。

 該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：

 銷售收入(含增值稅)：10000萬元

 銷售收入(不含增值稅)：10000÷(1+5%)=9524萬元

 銷項(xiàng)稅額：9524×5%=476萬元

 城建稅及教育費(fèi)附加：476×(7%+3%+2%)=57萬元

 印花稅：10000×0.0005=5萬元

 土地增值稅：

 扣除項(xiàng)=7280×(1+10%)+57=8065萬元

 增值額=9524-8065=1459萬元

 增值率=1459/8065=18%

 土地增值稅=1459×30%=438萬元

 凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元

 (該房地產(chǎn)公司代建服務(wù)損益如下：)

 代建收入(含增值稅)：22500萬元

 代建收入(不含增值稅)：22500÷(1+5%)=21429萬元

 代建增值稅：21429×5%=1071萬元

 代建城建稅及教育費(fèi)附加：1071×(7%+3%+2%)=129萬元

 凈收入：21429-129-6500=14800萬元

 (該房地產(chǎn)公司兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)凈收入如下：)

 合計(jì)凈收入：14800+1744=16544萬元

 【結(jié)論】根據(jù)以上分析，就此項(xiàng)目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。

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