房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃)(圖1)

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計算方法和納稅申報方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營業(yè)稅復雜得多，稅務籌劃的空間也相應擴大。企業(yè)要及時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的新變化，研究稅務籌劃的新思路，新方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃)(圖2)

1、充分利用國家稅收政策

（1）內(nèi)部工程回避工程結(jié)算

現(xiàn)行稅法規(guī)定：單位所屬獨立核算的內(nèi)部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，滿足前述規(guī)定，恰當?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關節(jié)稅籌劃的關鍵。

（2）以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費

工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務業(yè)5％的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關法律限制。

（3）增值稅和所得稅進行籌劃，依靠稅收優(yōu)惠政策進行節(jié)稅籌劃。比如，房地產(chǎn)企業(yè)或者公司將注冊地址遷入江蘇某工業(yè)園，享受財政返稅獎勵扶持，減輕企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的稅負。

江蘇某園針對全國企業(yè)招商稅收優(yōu)惠政策：

增值稅、所得稅享受高達50%的稅收財政獎勵，個獨可申請核定征收（個稅稅負在0.5%-3.1%之間），獎勵每月兌現(xiàn)，省時省心!

2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括營業(yè)費用、財務費用籌劃、開發(fā)商品房與出租商品房、管理費用和等4個方面：

（1）營業(yè)費用籌劃

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的15％內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出15％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15％的情況。針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務相關的總公司廣告費，由不足15％的子公司承擔。

（2）財務費用籌劃

如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，而其中一個項目準備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅稅負過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。

（3）開發(fā)商品房與出租商品房籌劃

有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。

（3）管理費用籌劃

企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費（按銷售收入一定比例稅前扣除）以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔。

3、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃

企業(yè)實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應選擇最優(yōu)方案進行投資。

4、其他的籌劃方法

（1）合理分解租金收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租，國家規(guī)定，其資金收入應當繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12％。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的一種方法。

（2）變房地產(chǎn)銷售業(yè)務為代建行為

變房地產(chǎn)銷售業(yè)務為代建行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司直接向客戶收取代建費，其收取的代建費只需要繳納營業(yè)稅，若有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售行為，就需要按照法律規(guī)定繳納營業(yè)稅和相關稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設單位應向房地產(chǎn)開發(fā)公司提交有關立項的計劃、建議書、規(guī)劃圖紙等；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付任何資金，同時只向委托單位收取代建費，開取服務業(yè)發(fā)票。

（3）變房屋出租為承包業(yè)務

變房屋出租為承包業(yè)務主要針對房屋建造時間長、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產(chǎn)承包出去，則會減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權企業(yè)達成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來作為收取承包費的標準。

（4）在建項目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃

在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項目和公司股權的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業(yè)將在建項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。

（5）分解商品房銷售價格

房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價格，以此來進行納稅籌劃。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房價格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃，則可以少承擔以上3項稅收。

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃)(圖3)