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1、萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析i摘 要論文基于財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)理論基礎(chǔ)上，以萬科房地產(chǎn)公司為例，首先界定財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)涵。其次，分析萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表中償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力以及發(fā)展能力。分析了萬科房地產(chǎn)公司存在短長(zhǎng)期償債能力不足。營(yíng)運(yùn)能力中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等問題。盈利能力主要表現(xiàn)在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率低。發(fā)展能力不足主要表現(xiàn)在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低。最后，針對(duì)萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理提出了提高萬科房地產(chǎn)短期、長(zhǎng)期償債能力，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，提高成本費(fèi)用利潤(rùn)率以及提高發(fā)展能力的合理化建議，以推動(dòng)當(dāng)前萬科房地產(chǎn)公司健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供可行性參考建議。關(guān)鍵詞：萬科企業(yè)股份有

2、限公司；財(cái)務(wù)報(bào)表；財(cái)務(wù)報(bào)表分析；萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析iiAbstractThis article based on the financial statements on the basis of relevant theories, Vanke Real Estate Company as an example, firstly defines the connotation of financial statements; followed by analysis of Vanke Real Estate Company in the financial statements of sol

3、vency, operating capacity, profitability and development capacity. Analysis of Vanke Real Estate Company short lack of long-term solvency problems; accounts receivable turnover rate, turnover rate of current assets should be in operation ability; profitability mainly in the low rate of operating pro

4、fit, development ability is insufficient mainly in the total asset turnover rate is low. Finally, according to Vanke Real Estate Company financial management are put forward to improve the Vanke Real Estate short-term, long-term solvency, accounts receivable turnover and inventory turnover rate, inc

5、rease the rate of cost profit and reasonable suggestions to improve the development ability, to promote the healthy, stable, Vanke Real Estate Company sustainable development, provide feasible suggestions to our countrys real the real estate industry.Key words：Vanke real estate; financial statements

6、; solvency; operating capacity profitability;萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析1目 錄摘 要 .IAbstract .II緒 論 .11 財(cái)務(wù)報(bào)表概述及公司簡(jiǎn)介 .21.1 財(cái)務(wù)報(bào)表概述 .21.2 公司簡(jiǎn)介 .22 萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析及存在問題 .42.1 萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表具體分析 .62.1.1 償債能力分析 .62.1.2 營(yíng)運(yùn)能力分析 .72.1.3 盈利能力分析 .82.1.4 發(fā)展能力分析 .82.2 萬科公司財(cái)務(wù)存在問題 .92.2.1 償債能力存在問題 .92.2.2 營(yíng)運(yùn)能力存在問題 .92.2.3 盈利能力存在問題 .102.2.4 發(fā)展能

7、力存在問題 .103 改進(jìn)萬科公司財(cái)務(wù)的具體措施 .123.1 改進(jìn)償債能力的措施 .123.1.1 提高短期償債能力 .123.1.2 提高長(zhǎng)期償債能力 .133.2 改進(jìn)營(yíng)運(yùn)能力的措施 .133.2.1 提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 .133.2.2 提高存貨周轉(zhuǎn)率 .143.3 改進(jìn)盈利能力的措施 .15萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析23.3.1 提高成本費(fèi)用利潤(rùn)率 .153.3.2 提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 .153.4 改進(jìn)發(fā)展能力的措施 .16結(jié) 論 .17致 謝 .18參 考 文 獻(xiàn) .19Appendix.20萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析3萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析1緒 論進(jìn)入 21 世紀(jì)以來，資本市場(chǎng)得到迅速發(fā)展，上市

8、公司越來越多，其投資者、股東、債權(quán)人、債務(wù)人等財(cái)務(wù)報(bào)表使用者為了更好的了解公司經(jīng)營(yíng)狀況，就要認(rèn)真分析公司對(duì)外披露的信息，因此財(cái)務(wù)報(bào)表分析越來越受世人關(guān)注 1。另一方面，由于多種因素，上市公司披露的財(cái)務(wù)信息并不是完全真實(shí)可靠的，特別是近年來我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)生了一系列的造假事件，嚴(yán)重危害我國(guó)資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的有序發(fā)展，讓廣大投資者遭到嚴(yán)重?fù)p失，公司的信譽(yù)收到嚴(yán)重打擊，社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定面臨了巨大的挑戰(zhàn)。所以如何鑒別上市公司的數(shù)字陷阱，也需要相關(guān)的會(huì)計(jì)人員對(duì)報(bào)表進(jìn)行認(rèn)真分析。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)一系列相關(guān)法律法規(guī)來不斷規(guī)范和完善上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表披露的方法，房地產(chǎn)上市公司每年對(duì)外披露的財(cái)務(wù)報(bào)表信息，給我們這些外部報(bào)

9、表使用者提供了一個(gè)很好了解房地產(chǎn)上市公司真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的平臺(tái)和機(jī)會(huì)。為了在不斷變化的內(nèi)外部環(huán)境和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求一席之地，我們更加需要學(xué)會(huì)準(zhǔn)確高效的解讀財(cái)務(wù)報(bào)表，了解公司的真實(shí)業(yè)績(jī)和運(yùn)營(yíng)狀況，定位公司在行業(yè)中所處的競(jìng)爭(zhēng)地位和未來的發(fā)展方向，預(yù)測(cè)公司的發(fā)展?jié)摿捅尘?。本文?duì)萬科房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表和公司財(cái)務(wù)報(bào)表的改進(jìn)措施進(jìn)行介紹。采用比率的分析方法對(duì)萬科房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析。通過比率分析，可以發(fā)現(xiàn)各財(cái)務(wù)指標(biāo)在每年的變化情況，從而找出財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)變化的原因。同時(shí)對(duì)于不如品牌時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)、以及立志做出品牌的房地產(chǎn)公司帶來一定幫助。萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析21 財(cái)務(wù)報(bào)表概述及公司簡(jiǎn)介1.1 財(cái)

10、務(wù)報(bào)表概述亦稱對(duì)外會(huì)計(jì)報(bào)表，是會(huì)計(jì)主體對(duì)外提供的反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)的會(huì)計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表或財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表、附表和附注。財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)報(bào)告的主要部分，不包括董事報(bào)告、管理分析及財(cái)務(wù)情況說明書等列入財(cái)務(wù)報(bào)告或年度報(bào)告的資料 2。對(duì)外報(bào)表即指財(cái)務(wù)報(bào)表。對(duì)內(nèi)報(bào)表的對(duì)稱，是以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為規(guī)范編制的，向所有者、債權(quán)人、政府及其他有關(guān)各方及社會(huì)公眾等外部使用者披露的會(huì)計(jì)報(bào)表。1.2 公司簡(jiǎn)介萬科公司公司股份有限公司成立 1984 年 5 月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)公司之一。1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司。注冊(cè)資本 110.1 億。

11、有員工 16000 余人。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)最大的住宅開發(fā)公司，業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì) 53 個(gè)大中城市。年均住宅銷售規(guī)模在 6萬套以上，2011 年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積 1075 萬平米，銷售金額 1215 億元，2012 年銷售額超過 1400 億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。2011 年公司完成新開工面積 490.1 萬平方米，竣工面積 536.4 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額 634.2 億元萬科財(cái)務(wù)分析，營(yíng)業(yè)收入 488.8 億元，凈利潤(rùn) 53.37 億元。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公

12、司致力于通過規(guī)范、透明的公司文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、投資者、員工、合作伙伴歡迎，社會(huì)尊重的公司。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)七次獲得“中國(guó)最受尊敬公司” 稱號(hào)。萬科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2009 年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的 40 個(gè)城市。萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析32009 年在歐洲貨幣評(píng)選的“全球最佳房地產(chǎn)開發(fā)公司”榜單中，萬科獲得全球住宅類開發(fā)公司第一名。萬科公司股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的公司之一。至 2003 年

13、6 月 30 日止，公司總資產(chǎn) 94.73 億元，凈資產(chǎn)42.85 億元。 1988 年 12 月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票 2,800 萬股，集資人民幣 2,800萬元萬科財(cái)務(wù)分析，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳證券交易所掛牌交易。1991 年 6 月，公司通過配售和定向發(fā)行新股 2,836 萬股，集資人民幣 1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。 1992 年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993 年 3 月，本公司發(fā)行 4,500 萬股 B 股，該等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳

14、證券交易所上市。B 股募股資金 45,135 萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997 年6 月，公司增資配股募集資金人民幣 3.83 億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000 年初，公司增資配股募集資金人民幣 6.25 億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 公司于 2001 年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司 72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002 年 6 月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金 15 億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于 1988 年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992 年正式確定

15、大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2002 年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā)，2003 年上半年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到 15 個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立住宅品牌，并獲得良好投資回報(bào)。萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析42 萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析及存在問題2.1 萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表具體分析2.1.1 償債能力分析首先，通過對(duì)萬科地產(chǎn)的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力分析，得出公司的流動(dòng)負(fù)債是制約。通過對(duì)萬科公司連續(xù)三年財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較，不難發(fā)現(xiàn)近五年萬科公司保持了比較穩(wěn)健的負(fù)債政策和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，對(duì)外長(zhǎng)期償債能力也

16、較強(qiáng)。資產(chǎn)負(fù)債比率高表明公司負(fù)債多，財(cái)務(wù)費(fèi)用高，償債壓力大。該指標(biāo)行業(yè)平均值：55.83%。一旦存貨銷售出現(xiàn)問題，公司將面臨巨大財(cái)務(wù)危機(jī)。表 2.1：萬科短期償債能力分析 資料來源：萬科公司內(nèi)部資料整理所得從短期償債能力來看，萬科公司在 2012-2014 這三年時(shí)間里，流動(dòng)比率一直保持在 1.3 左右，速動(dòng)比率也一直控制在 0.4 上下。而按照國(guó)際慣例，當(dāng)這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別保持在 2：1 和 1：1 時(shí)，說明公司的短期償債能力和策略有代替調(diào)整。萬科公司的流動(dòng)比率略低于這一要求，此外它連續(xù)三年的速動(dòng)比率也比較偏低。但是萬科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率已經(jīng)在同行業(yè)中處于末端位置，與行業(yè)平均水平相比萬科已經(jīng)是

17、房地產(chǎn)行業(yè)里償債能力情況，讓人不容樂觀。年份 2流動(dòng)比率 1.41 1.4 1.34速動(dòng)比率 0.37 0.41 0.34現(xiàn)金比率 17.06 20.13 13.49長(zhǎng)期資產(chǎn)與長(zhǎng)期資金比率 15.27 13.56 26.15萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析5表 2.2 萬科長(zhǎng)期償債能力分析表資料來源：萬科公司內(nèi)部資料整理所得公司采用高負(fù)債籌資策略，但是萬科依然有著強(qiáng)大的還債能力，從 2012 年到 2014年，公司舉債不斷攀高，但是利息保障倍數(shù)卻從 16 倍提高到 28 倍，這么高的數(shù)據(jù)得益于公司的盈利能力。通過公司的利潤(rùn)表可以知道，該公司 2012-2014 年凈利潤(rùn)分別為 8

18、,617,34 萬元，1,194,075 萬元、1,580,588 萬元、2,107,019 萬元以及 2,429,101 萬元。五年內(nèi)增加了近 3 倍。正因?yàn)橛兄己玫挠芰ψ鳛楹蠖?，該公司才敢采用擴(kuò)張性籌資方式。2.1.2 營(yíng)運(yùn)能力分析其次，所謂運(yùn)營(yíng)能力，是指通過公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)速度的有關(guān)指標(biāo)所反映出來的公司資金或資源利用的效率，是公司管理當(dāng)局在公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中運(yùn)用其所擁有資源的能力，運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。再次，盈利能力通常是指公司在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤(rùn)的能力（具體如表 2.3） 。表 2.3 萬科房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析表年份 2012 2013

19、2014應(yīng) 收 賬 款 周 轉(zhuǎn) 率 （ 次 ） 59.758 43.9611 46.1798存 貨 周 轉(zhuǎn) 率 （ 次 ） 0.3922 0.2692 0.253總 資 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 率 （ 次 ） 0.3806 0.2871 0.2805固 定 資 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 率 （ 次 ） 59.35 64.29 72.38流 動(dòng) 資 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 率 （ 次 ） 0.23 0.32 1.05年份 2資產(chǎn)負(fù)債率 78 78.32 77.1利息保障倍數(shù) 2824.08 2855.15 3200.33產(chǎn)權(quán)比率 346.74 360.21 326.83股東權(quán)益比率 22 21.68 22.9長(zhǎng)期負(fù)債比率 7.66 9.51 7.08

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