小汪和小劉兩人成立了欣欣財稅咨詢有限責任公司，企業(yè)辦公需要購置辦公用房，小汪的意見是直接以公司的名義購置辦公用房，而小劉的意見是以股東自己的名義購置辦公用房，然后考慮租賃給公司使用。

按照現(xiàn)在市場行情，購置該辦公室需要1000萬元，土地使用面積為1000平方米房產(chǎn)稅稅務籌劃，該棟房屋如果在市場上租賃的話，預計租金在40萬元/年。

那么，我們來分析一下，小汪和小劉兩人的方案房產(chǎn)稅稅務籌劃，假設房屋使用年限為30年，不考慮土地增值稅及小稅種的影響，我們看看誰的方案稅負最低。

1.購置環(huán)節(jié)

（1）增值稅=1000/（1+9%）×9%≈82.57（萬元）。

1）以公司名義購買，可以抵扣稅金82.57萬元。

2）以個人名義購買，不可以抵扣稅金。

（2）契稅=1000/（1+9%）×3%≈27.52（萬元）。

1）以公司名義購買，需要承擔27.52萬元。

2）以個人名義購買，需要承擔27.52萬元。

2.運營環(huán)節(jié)

（1）公司名下的房產(chǎn)，需要繳納的稅收：

1）房產(chǎn)稅=1000/（1+9%）×（1-30%）×1.2%≈7.71（萬元）。

2）土地使用稅=（1000×6）/10000=0.6（萬元）。

3）企業(yè)所得稅=1000/（1+9%）/30×25%≈7.65（萬元）。

（2）個人名下的房產(chǎn)，出租給公司涉稅：

假設稅前租金為40萬元。

1）應納增值稅=40/（1+5%）×5%≈1.9（萬元）。

2）應納城市維護建設稅=40/（1+5%）×5%×7%≈0.13（萬元）。

3）應納教育費附加=40/（1+5%）×5%×3%≈0.06（萬元）。

4）應納地方教育費附加=40/（1+5%）×5%×2%≈0.04（萬元）。

5）應納房產(chǎn)稅=40/（1+5%）×12%≈4.57（萬元）。

6）應納印花稅=40/（1+5%）×0.1%≈0.04（萬元）。

7）應納個人所得稅=40/（1+5%）×（1-20%）×20%≈6.1（萬元）。

8）土地使用稅=（1000×6）/10000=0.6（萬元）。

每次開發(fā)票累計繳納稅金=1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6=13.44（萬元）。

9）個人房產(chǎn)出租給企業(yè)，對企業(yè)稅收的影響。

A.增值稅影響=40/（1+5%）×5%≈1.9（萬元）。

B.企業(yè)所得稅影響=40/（1+5%）×30×25%≈285.71（萬元）。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)

（1）公司名下的房產(chǎn)，對外轉(zhuǎn)讓取得轉(zhuǎn)讓收入1500萬元。

1）增值稅=1500/（1+9%）×9%≈123.85（萬元）。

2）企業(yè)所得稅=1500/（1+9%）×25%≈344.04（萬元）。

（2）個人名下的房產(chǎn)，對外轉(zhuǎn)讓取得轉(zhuǎn)讓收入1500萬元。

1）增值稅=（1500-1000）/（1+9%）×5%≈22.94（萬元）。

2）個人所得稅=［（1500-1000）/（1+9%）-1000/（1+9%）×3%］×20%≈86.24（萬元）。

4.綜合稅收

（1）公司名下房產(chǎn)承擔的稅收=-82.57+27.52+（7.71+0.6-7.65）×30+123.85+344.04=432.64（萬元）。

（2）個人名下房產(chǎn)承擔的稅收=82.57+27.52+13.44×30+22.94+86.24-285.71-1.9×30=279.76（萬元）。

通過對以上的稅負分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)掛在個人名下比掛在公司名下稅負更低。

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