房地產(chǎn)稅務籌劃技巧

一、土地增值稅籌劃

(1)利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動。根據(jù)這三條判定標準，稅法對若干詳細情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判斷，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標準進行公道的稅收籌劃。

①房地產(chǎn)的代建房行為

稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定稅務籌劃收費比例，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)實現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定終極用戶，實施定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②合作建房

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充足利用此項政策進行稅收計劃。如果某房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產(chǎn)成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。

(2)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%.其中房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，許可據(jù)實扣除，但最高不得超過按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除;反之稅務籌劃收費比例，主要依附權(quán)利資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

稅務籌劃費用多少才算合理?

作為國內(nèi)最早一批稅務籌劃師，具有相對專業(yè)的能力，以下內(nèi)容根據(jù)真實案例編寫，如有不妥，歡迎批評指正!

上周接待了一家福建省的從事商務服務的客戶，他們之前通過上海的一家稅籌平臺做了一份稅籌方案，前后共花了10多萬元咨詢費，最后方案還無法落地，而且即使方案落地，還也還有很多隱患，我這里給大家梳理一下：

1.籌劃方案收費12萬，落到最后還是通過園區(qū)稅收優(yōu)惠進行籌劃

2.落地服務需要另外收取“點子”費，抽取總稅額的1個點作為服務費。

3.該稅籌平臺屬于中介機構(gòu)。并不是園區(qū)直屬的招商機構(gòu)，通俗的理解就是一個整合廠家的代理商，但是因為該平臺并不能及時了解園區(qū)的最新政策和動態(tài)，導致花了大價錢的方案無法落地。

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