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中央廣播電視大學(xué)人才培養(yǎng)模式改革和開放教育試點會計學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文淺析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃 以淮安XXXX有限公司為例學(xué)員姓名 學(xué)號 入學(xué)時間 年 季指導(dǎo)老師 職稱 試點學(xué)校 目 錄一、緒論2二、企業(yè)所得稅的政策概述2（一）企業(yè)所得稅的定義2（二）企業(yè)所得稅的征繳管理3（三）企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠4三、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃存在的問題及分析4（一）對企業(yè)所得稅納稅籌劃認(rèn)識不到位4（二）稅收籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)較弱4（三）納稅籌劃的方式有待進一步改進5四、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析5（一）XX公司項目情況、財務(wù)指標(biāo)5（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期企業(yè)所得稅的納稅籌劃8（三）房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段企業(yè)所得稅的納稅籌劃9（四）房地產(chǎn)開發(fā)后期企業(yè)所得稅的納稅籌劃12五、加強企業(yè)所得稅納稅籌劃風(fēng)險管理14六、結(jié)論和建議14淺析房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃 以淮安XXXX有限公司為例【摘要】本文簡要論述了企業(yè)所得稅的相關(guān)內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)企業(yè)所包含的企業(yè)所得稅相關(guān)業(yè)務(wù)，探討了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅籌劃過程中存在的問題，并針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各階段提出相應(yīng)的納稅籌劃策略，現(xiàn)以筆者所在公司淮安XXXX有限公司（以下簡稱XX公司）案例對企業(yè)所得稅納稅籌劃進行闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)所得稅 納稅籌劃 一、緒論在房地產(chǎn)企業(yè)中，其所要繳納的稅種繁多，包括:企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、契稅等。其中企業(yè)所得稅與土地增值稅占房地產(chǎn)總體稅負(fù)比例較高，對房地產(chǎn)企業(yè)來說具有對所得雙重征稅的性質(zhì)，而企業(yè)所得稅稅率較高，其稅收籌劃靈活性較大，能否有效地通過納稅籌劃來節(jié)約稅收成本，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展。而企業(yè)所得稅納稅籌劃的概念是：在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，納稅人充分利用已有的稅收優(yōu)惠政策對經(jīng)營、投資和決策等經(jīng)濟活動進行合理的籌劃與安排，以此來降低或遞延企業(yè)所得稅的納稅支出。二、企業(yè)所得稅的政策概述（一）企業(yè)所得稅的定義現(xiàn)行的企業(yè)所得稅稅收法規(guī)為2007年3月6日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的中華人民共和國企業(yè)所得稅法，從2008年1月1日起施行。企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅納稅人即所有實行獨立經(jīng)濟核算的中華人民共和國境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)或其他組織，包括以下6類： （1）國有企業(yè)； （2）集體企業(yè)；（3）私營企業(yè)； （4）聯(lián)營企業(yè)； （5）股份制企業(yè)； （6）有生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。1、現(xiàn)行企業(yè)所得稅稅率企業(yè)所得稅的稅率為25%的比例稅率，國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅，非居民企業(yè)為20%（減按10%的稅率征收）。自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應(yīng)納稅所得額低于6萬元（含6萬元）的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。2、企業(yè)所得稅額的計算企業(yè)應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額*適用稅率應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項目金額（二）企業(yè)所得稅的征繳管理1、納稅年度是從公歷1月1日起至12月31日止。納稅人在一個納稅年度中間開業(yè)，或者由于合并、關(guān)閉等原因，使該納稅年度的實際經(jīng)營期不足12個月的，應(yīng)當(dāng)以其實際經(jīng)營期為一個納稅年度；納稅人清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間為一個納稅年度。2、納稅申報2008年1月1日起施行的企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定：企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，無論盈利或虧損，都應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)報送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預(yù)繳稅款。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。企業(yè)在報送企業(yè)所得稅納稅申報表時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定附送財務(wù)會計報告和其他有關(guān)資料。納稅人在規(guī)定的申報期申報確有困難的，可報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，延期申報。 （3） 企業(yè)所得稅稅的稅收優(yōu)惠稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠方式包括免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、稅額抵免等，其中與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策如下：1、 符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得免征、減征 企業(yè)所得稅法所稱符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得免征、減征企業(yè)所得稅，是指一個納稅年度內(nèi)，居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓技術(shù)所有權(quán)所得不超過500萬元的部分，免征企業(yè)所得稅；超過500萬元的部分，減半征收企業(yè)所得稅。2、 研究開發(fā)費加計扣除研究開發(fā)費，是指企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用、未形成無形資產(chǎn)計入當(dāng)期損益的，在按照規(guī)定據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，按照研究開發(fā)費用的50%加計扣除；形成無形資產(chǎn)的，按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷。目前在房地產(chǎn)市場，企業(yè)對目前房地產(chǎn)行業(yè)目前的專利重視、保護程度令人擔(dān)憂，相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)糾紛主要集中在商標(biāo)領(lǐng)域。在知識產(chǎn)權(quán)局網(wǎng)站的專利檢索中，以“住房”作為專利名稱的檢索項下僅有15個專利，以“房地產(chǎn)”作為專利（申請）權(quán)人項下進行專利查詢，與房地產(chǎn)有較強關(guān)聯(lián)的只有30項，而戶型等與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的專利不足10項。

隨著企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)保護意識的提高、稅法對知識產(chǎn)權(quán)研發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收優(yōu)惠的驅(qū)使，房地產(chǎn)企業(yè)會提高以上兩條稅務(wù)優(yōu)惠政策的使用率。如近年出現(xiàn)龍湖地產(chǎn)新里弄式院落別墅實用新型專利、綠城中國高差斜向泊車實用新型專利等注重知識產(chǎn)權(quán)研發(fā)的房企，今后也會促進合理的技術(shù)市場流通，同時也可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。3、 企業(yè)安置殘疾人所支付的工資加計扣除企業(yè)安置殘疾人員所支付工資費用的加計扣除，是指企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾人員工資據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。另企業(yè)安置殘疾人員達(dá)到一定比例，也可免征殘疾人就業(yè)保障金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資收益較高、國家稅收優(yōu)惠的政策導(dǎo)向?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)能夠享受的企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠較少，納稅籌劃重點在于準(zhǔn)予扣除項目、收入的延遲確認(rèn)兩方面。三、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)稅納稅籌劃存在的問題及分析（一）對企業(yè)所得稅納稅籌劃認(rèn)識不到位一些房地產(chǎn)企業(yè)把納稅籌劃錯誤的理解為與稅收征管部門搞好關(guān)系，以爭取稅負(fù)的減免，另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)隱瞞銷售收入、收入核算不完整。比如，有些房地產(chǎn)企業(yè)將收取的保證金、房款、銷售車位等收入計入往來款項或存入個人賬戶，通過少記收入、拖延入賬等方式以達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的也不符合稅收籌劃的初衷。

（二）稅收籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)較弱房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的納稅籌劃是在對國家稅收政策進行潛心研究后做出的專業(yè)活動，而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作是由財務(wù)人員來完成，其中籌劃人員的專業(yè)性不足，對籌劃的細(xì)節(jié)往往不能很好把握，制約了企業(yè)所得稅納稅籌劃的效果。（三）納稅籌劃的方式有待進一步改進 一些房地產(chǎn)企業(yè)在增加費用、增加工程成本等方面大做文章，這些做法一時能夠減小企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，但不符合稅法的相關(guān)規(guī)定，相關(guān)經(jīng)濟業(yè)務(wù)不具有合理性，在稅務(wù)機關(guān)稽查過程中，往往會引起注意和懷疑，導(dǎo)致調(diào)增應(yīng)納稅所得額，不僅要補繳企業(yè)所得稅款，還會被征收稅收滯納金、罰金，得不償失。四、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析（一）XX公司項目情況、財務(wù)指標(biāo)1、XX公司項目情況XX公司項目一期位于淮安*區(qū)*地塊，西鄰237省道，東鄰寧連公路，交通十分便利。該地塊區(qū)域位置、地理環(huán)境優(yōu)越，地貌平整，地勢開闊。項目毗鄰淮安綜合客運樞紐，與現(xiàn)火車南站，既規(guī)劃淮安火車總站、汽車總站、城市輕軌、高鐵站和城市BRT僅相距800米；距開發(fā)區(qū)行政中心“缽池山公園”約2公里，距富士康淮安科技城5公里，4路、52路、46路、30路，4路公交車經(jīng)過所在地，項目所在地理位置較好，交通便利。

項目占地面積XXXXX平方米，建筑面積XXXXX平方米，可售商品房面積XXXXX平方米；各項投資額根據(jù)各單項工程建設(shè)規(guī)模估算。2、項目主要技術(shù)參數(shù)項目一期主要技術(shù)參數(shù)項目單位數(shù)值用地面積平方米建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米配套用房建筑面積平方米建筑占地面積面積平方米容積率建筑密度%綠化率%機動車停車位非機動車停車位3、項目投資預(yù)算分析項目投資預(yù)算表序號階段費用分項費用工程量（m2）估算價格 (元/平方)預(yù)算費用(萬元)一前 期 費 用策劃代理費市場調(diào)研費可行性研究費用土地費用契稅土地交易費土地出讓業(yè)務(wù)費農(nóng)發(fā)金拆遷后續(xù)支出規(guī)劃設(shè)計費地質(zhì)勘測費用招標(biāo)費用監(jiān)理費墻改費人防費白蟻防治 房屋面積預(yù)算費技術(shù)服務(wù)費規(guī)劃放線費用抗震設(shè)計審查費審圖費散裝水泥費防雷費其他小計三通一平臨時道路臨時用電臨時用水場地平整臨時圍墻臨時廣告牌小計二中 期 費 用建安成本土方工程樁基工程土建工程水電安裝工程門窗工程涂料工程防火門外墻立面及鋁合金工程消防工程電梯工程樓內(nèi)公共部位裝修供電工程款配電房土建供水工程水電表安裝費有線電視到戶開通排水、排污工程款地下室安裝工程售樓處工程小計三后期費用各項文證費登記注冊費登記費建設(shè)檔案歸檔管理費 各種驗收費用其他費用小計維修基金代付開發(fā)成本合計四其它費用管理費用營銷費用銷售代理費營銷包裝費VI設(shè)計制作費媒體廣告費營銷推廣費小計財務(wù)費用稅金不可預(yù)見費五直接費用合計六銷售總額七稅前利潤注：以上數(shù)據(jù)為虛構(gòu)，僅供本論文企業(yè)所得稅稅納稅籌劃分析計算時使用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期企業(yè)所得稅的納稅籌劃1、土地招拍掛環(huán)節(jié)的納稅籌劃土地法及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。但在土地招拍掛具體實施過程中，一些地方政府為了完成招商引資任務(wù)，以遠(yuǎn)低于市場價格的地價吸引客商前來投資，以土地使用權(quán)先按市場價格掛牌成交，房地產(chǎn)企業(yè)全額繳付土地使用權(quán)價標(biāo)后，由當(dāng)?shù)刎斦苑龀制髽I(yè)發(fā)展為由向企業(yè)返還超出協(xié)議價的部分價款，并向企業(yè)承諾不征收企業(yè)所得稅。這種行為，不僅當(dāng)?shù)卣`反了國家相關(guān)政策，也給投資方造成了巨大的稅收風(fēng)險。按企業(yè)所得稅法規(guī)定，政府補助收入應(yīng)依法繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)?shù)卣o予的一紙承諾是無法兌現(xiàn)的。在后期的土地增值稅清算過程中，稅務(wù)機關(guān)也不認(rèn)可經(jīng)過土地招拍持環(huán)節(jié)成交的土地使用權(quán)價款，而以土地使用權(quán)出讓合同價款核減相關(guān)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及經(jīng)濟利益后的金額核定土地使用權(quán)成本，給房地產(chǎn)企業(yè)增加稅負(fù)。

比如，本項目用地為110畝，經(jīng)過招拍掛環(huán)節(jié)成交的土地使用權(quán)出讓合同注明的價款為27000萬元，假設(shè)政府承諾的價款為5000萬元，在土地成交后以扶持企業(yè)發(fā)展的名義向企業(yè)返還22000萬元，該補助收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅5500萬元。不考慮契稅、農(nóng)發(fā)金等相關(guān)規(guī)費稅金，該項目取得土地的實際成本為105000萬元，但其中5500萬元為繳納的企業(yè)所得稅，不可做為土地成本再次抵稅。在土地增值稅清算環(huán)節(jié)，以實際的協(xié)議價5000萬元做為土地使用權(quán)成本，繳納的5500萬元企業(yè)所得稅不予列支，導(dǎo)致企業(yè)土地增值稅至少多支出2145萬元（5500*130%*30%），進而使企業(yè)增加1608.75萬元稅負(fù)（假設(shè)多繳納的土地增值稅2145萬元可足額抵稅），更有可能因為多支出的5500萬元稅款無法列支工程成本，導(dǎo)致土地增值稅率超率累進，造成更重的稅收負(fù)擔(dān)。因此，在土地招拍掛環(huán)節(jié)之前，房地產(chǎn)企業(yè)的投資者與政府在談判過程中，應(yīng)通過按公平合理的價款獲得土地使用權(quán)，避免成交后通過政府返還的方式操作、或通過變更扶持企業(yè)發(fā)展的主體來規(guī)避稅負(fù)的增加。2、 前期費用項目的納稅籌劃工程前期發(fā)生的工程設(shè)計、管理費用、營銷費用等項目的準(zhǔn)確列支非常重要，例如，一些財務(wù)人員出于土地增值稅籌劃的目的，按設(shè)計費用、沙盤費用、圍檔支出、售樓處支出等計入開發(fā)工程成本北京企業(yè)所得稅納稅籌劃有哪些，而相關(guān)合同、附件佐證證明力不強，計入開發(fā)支出不是太合理，在后期可能面臨調(diào)減，不能抵扣土地增值稅，也喪失了在前期計入期間費用抵扣企業(yè)所得稅的良機。

比如，（1）售樓處建設(shè)支出1000余萬元，相關(guān)合同證明該工程為售樓處支出，而財務(wù)人員將其做為工程用房計入開發(fā)支出，未計入固定資產(chǎn)按期攤銷抵扣企業(yè)所得稅，導(dǎo)致后期土地增值稅清算中被調(diào)減開發(fā)支出1000余萬元； （2）工地圍檔廣告支出150余萬元，合同為與某廣告公司簽定的廣告合同，財務(wù)人員將其做為工地圍檔計入開發(fā)支出，未列入營銷費用按期攤銷抵扣企業(yè)所得稅，后期土地增值稅清算中也面臨調(diào)整；3、 融資費用扣除納稅籌劃目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道主要為：銀行開發(fā)貸、股權(quán)融資和民間借貸等模式，具有資金規(guī)模大、借款期限長、利息費用高等特點，應(yīng)利用合適的利息扣除方式對融資利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，應(yīng)該資本化，計入開發(fā)成本。而不符合資本化條件借款費用，應(yīng)計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，值得注意的是，集團公司統(tǒng)一借款，融資利息在集團內(nèi)部分?jǐn)?，分配的利息?yīng)當(dāng)同使用的資金額度與時間相匹配，利息分配的方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。（二）房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段企業(yè)所得稅的納稅籌劃1、房地產(chǎn)預(yù)售階段代銷的納稅籌劃因為在房地產(chǎn)預(yù)售階段，企業(yè)所得稅是按預(yù)售收入的15%做為預(yù)計毛利率，減去營業(yè)稅金及附加，期間費用和營業(yè)外收支做為應(yīng)納稅所得額，按季預(yù)繳，年終匯算清繳。

按房地產(chǎn)項目預(yù)售階段管理、營銷費用投入大等特點，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為負(fù)數(shù)，無須繳納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在營銷部之外成立銷售代理公司，可通過委托關(guān)聯(lián)銷售公司銷售房地產(chǎn)，銷售公司收取稅法規(guī)定最高5%的傭金，開發(fā)公司按代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入，支付銷售公司銷售額5%的傭金，確認(rèn)營業(yè)費用，做為以后的稅收杠桿，當(dāng)然，項目需按實際情況測算此做法帶來的收益與成立代理公司所需花費的運營支出孰低。2、 分期開發(fā)、分期交付的納稅籌劃由于在項目開發(fā)前期是無利潤、或是虧損的，不存在交納企業(yè)所得稅。而在項目開發(fā)的中后期，特別是項目完工交房后財務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，賬面會出現(xiàn)大額的贏利，需要集中交納大量的企業(yè)所得稅。如果某項目銷售、交房時間比較集中的話，按企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)所得稅法的規(guī)定，項目應(yīng)該在開發(fā)產(chǎn)品完工年度確認(rèn)收入的實現(xiàn)，會將整個項目開發(fā)的利潤集中在某一會計年度確認(rèn)，導(dǎo)致集中交納巨額的企業(yè)所得稅，而此階段，項目支付工程款、融資費用的壓力往往較高，會導(dǎo)致項目資金缺口較大。而后的會計年度項目的后期虧損往往無法得到彌補，導(dǎo)致無法實現(xiàn)稅收杠桿的作用。因此，項目開發(fā)應(yīng)分期開發(fā)，且在不同年度分期交付，不僅可以避免稅收杠桿的損失，也相應(yīng)遞延交納企業(yè)所得稅的時間。

項目的資金流也會處于良性循環(huán)的狀態(tài)。3、 招待費、廣告費、職工福利費等有扣除限額的費用籌劃（1）招待費支出，企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的千分之五。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)結(jié)合項目周期銷售收入發(fā)生比較集中等特點，結(jié)合銷售預(yù)算合理預(yù)計招待費用，對于大額的招待支出，可列入會務(wù)費、差旅費等，并補充會務(wù)紀(jì)要、參會人員明細(xì)、出差申請單等佐證附件；（2）廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。且必須符合以下條件：廣告是通過工商部門批準(zhǔn)的專門機構(gòu)制作的； 已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票； 通過一定的媒體傳播。往往項目的開盤銷售前一階段，廣告費用的支出較高，應(yīng)合理籌劃，將廣宣費用發(fā)生控制在15%以內(nèi)。對于超出15%的部分，可通過改變廣告形式來施行。比如，工地圍檔的廣告費用，可與施工方簽定工地圍檔施工合同，開具工程發(fā)票，計入開發(fā)成本支出；散發(fā)廣告單頁等宣傳費支出，可通過雇用臨時人員的形式，從工資中列支，從而減少納稅承擔(dān)。

（3）企業(yè)發(fā)生的職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費分別按不超過工資薪金總額的14%、2%、2.5%的部分準(zhǔn)予扣除，其中職工教育經(jīng)費超過部分可結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。項目應(yīng)按職工人員工資總額合理預(yù)計，項目福利支出超限的，可用因公報銷交通費、通訊費等方式處理。值得注意的是從2011年7月1日，由企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工統(tǒng)一著裝的工作服費用，列入勞動保護費，據(jù)實稅前扣除。4、銷售搭贈的納稅籌劃項目在銷售時往往會采用贈送家具、家電、小汽車等進行促銷。在實務(wù)中，贈送實物禮品會涉及代扣代繳個人所得稅，往往個人所得稅部分由開發(fā)商承擔(dān)，擔(dān)負(fù)了禮品價值的20%的稅負(fù)。該業(yè)務(wù)通過稅收籌劃：由專業(yè)的廣告企劃公司或銷售代理公司進行銷售活動的企劃時，并由其向業(yè)主贈送禮品，禮品的價值包含在廣告宣傳費用中，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為承擔(dān)業(yè)務(wù)宣傳費，從而規(guī)避贈送禮品代扣代繳個人所得稅的負(fù)擔(dān)。比如，項目開盤促銷中，通過抽獎方式贈送來案場的客戶家具、家電等禮品價值100萬元，按稅法規(guī)定應(yīng)代扣代繳個人所得稅20萬元，如通過與承攬企劃活動的廣告公司通過，將相應(yīng)禮品轉(zhuǎn)嫁給該企業(yè)，由該公司開具服務(wù)費入賬，規(guī)避代扣代繳個人所得稅。5、停車位的合理規(guī)劃房地產(chǎn)項目的停車位性質(zhì)分為三類：有產(chǎn)權(quán)車位、利用人防工程建造的車位、無產(chǎn)權(quán)車位。

有產(chǎn)權(quán)車位，無論是地上或地下，因為單位建造成本較高，通常高于車位銷售單價，是得不償失的。如果所開發(fā)項目的物管公司是開發(fā)商成立的，可以利用人防工程建造車位、出租無產(chǎn)權(quán)車位以求合理避稅，物管公司通過向人防辦繳納規(guī)費回租人防工程，通過物管公司與業(yè)主簽訂車位租賃協(xié)議，業(yè)主取得若干年的車位使用權(quán)，物管公司收取車位物業(yè)管理費，繳納營業(yè)稅，而人防工程成本可以計入開發(fā)成本列支。6、“合理”歸集開發(fā)間接費用和期間費用科目土地增值稅扣除項目中開發(fā)間接費用的歸集也是籌劃過程中一個關(guān)鍵點，開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。土地增值稅實施細(xì)則規(guī)定開發(fā)間接費用屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費，應(yīng)全額計入扣除項目金額中，在計算土地增值稅時有效扣除，同時還規(guī)定這部分費用房地產(chǎn)企業(yè)可以享受20%的加計扣除。由于這部分費用和期間費用界線不是很明確，在財務(wù)處理時很容易與管理費用、銷售費用混淆。如果相關(guān)費用不合理的被計入開發(fā)間接費用，在后期面臨稅務(wù)調(diào)整，也未享受抵扣企業(yè)所得稅的杠桿。因此，各項費用在計入期間費用和開發(fā)間接費用時，除了考慮土地增值稅籌劃的需要，也要考慮“合理性”，即各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流、發(fā)票流和實物流要三流合一，且與工程掛鉤，讓稅務(wù)機關(guān)無從挑剔。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)后期土地增值稅的納稅籌劃1、交付時間的合理籌劃購房合同上注明的房屋或隨工程進度順延的房屋交付時間，也影響企業(yè)所得稅的繳納。一般來說，如果交付時間處于某一會計年度后期的話，企業(yè)所得稅在季末15日內(nèi)即面臨預(yù)繳，在五月底前匯算清繳，留給企業(yè)的期限較急。如本項目在會計年度的前期，如1月份交付，則在4月15日前預(yù)繳，次年的5月底前匯算清繳，項目可留有一年多的時間籌劃，方便工程造價的決算、工程發(fā)票的催收等業(yè)務(wù)的完成，最大限度的核算工程成本北京企業(yè)所得稅納稅籌劃有哪些，確保企業(yè)工程成本核算準(zhǔn)確，不多繳企業(yè)所得稅。2、尾樓銷售的納稅籌劃房地產(chǎn)項目進入尾樓后，剩余房源去化難度加大，按正常價格無法實現(xiàn)銷售，未銷售部分的成本也無法加計扣除。因此，針對剩余為數(shù)不多的房源，可以制訂營銷方案，以成本價或略低于成本價對外銷售，以便實現(xiàn)資金回籠、并扣除全部開發(fā)成本，且土地增值稅清算時易可受益。2、項目竣工后的納稅籌劃在房地產(chǎn)項目竣工的會計年度后，項目已經(jīng)符合確定營業(yè)收入的條件，相應(yīng)預(yù)收賬款需結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)收入，在計算工程產(chǎn)品成本時，相關(guān)工程成本在列支時，需收到不低于工程合同價款90%的工程發(fā)票，方可暫估工程成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的聯(lián)系施工單位進行土建、水電、消防、綠化等工程成本的決算，并開具全額工程發(fā)票入賬，以防止在會計年度內(nèi)缺失工程發(fā)票，少暫估工程成本，多繳納企業(yè)所得稅。

同時，最后工程標(biāo)段的工程造價的決算、土地增值稅清算也應(yīng)盡量在竣工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前完成，繳納土地增值稅，也可以在企業(yè)所得稅中列支抵扣。防止出現(xiàn)項目銷售均已結(jié)轉(zhuǎn)收入繳納企業(yè)所得稅，在以后年度申報繳納土地增值稅，而企業(yè)所得稅申報時無收入抵扣需要注銷前向稅務(wù)機關(guān)申請退稅的情況。五、加強企業(yè)所得稅納稅籌劃風(fēng)險管理由于企業(yè)所得稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本中的重要性，以及該稅種對國家財政的貢獻度很高，是稅務(wù)機關(guān)重點征繳對象，注定納稅籌劃的風(fēng)險對整個企業(yè)的風(fēng)險管理也不容忽視，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)加強自身對企業(yè)所得稅的納稅籌劃風(fēng)險管理和防范。在日常工作中，根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，建立相關(guān)納稅籌劃風(fēng)險管理的控制制度，包括有效的評測指標(biāo)和風(fēng)險預(yù)警機制、企業(yè)所得稅滾動預(yù)算表等；樹立依法納稅的意識，及時關(guān)注稅收政策，完善財務(wù)工作。在公司日常管理中，高層管理者要營造納稅籌劃風(fēng)險管理的全員意識，不斷提高企業(yè)員工納稅籌劃的職業(yè)素養(yǎng)，以財務(wù)部主導(dǎo)，各部門配合的形式對各項開支進行預(yù)先籌劃，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，從節(jié)約企業(yè)所得稅、利于稅前扣除的角度進行操作，而不能等到事后篡改財務(wù)記錄來規(guī)避稅收，導(dǎo)致違法行為的發(fā)生。

而是從全局將企業(yè)所得稅納稅籌劃與企業(yè)的管理戰(zhàn)略、企業(yè)所面臨的外部稅收環(huán)境相結(jié)合，通過對項目開發(fā)的全程管控，來使得企業(yè)所得稅納稅籌劃和企業(yè)利潤結(jié)合達(dá)到最佳的效果，但也要注意納稅籌劃工作的經(jīng)濟性，防止出現(xiàn)籌劃收益小于籌劃成本的情況。六、結(jié)論和建議綜上所述，伴隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢，國家稅收制度的日臻完善，稅務(wù)執(zhí)法力度不斷加強，以及房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理理念的不斷更新，關(guān)于企業(yè)所得稅納稅籌劃的要求越來越高。大多數(shù)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅籌劃的理念和操作技巧都存在諸多的問題，面臨許多的困難，更加需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員加強對財務(wù)制度及稅收法律法規(guī)知識學(xué)習(xí)，提高專業(yè)素質(zhì)，熟練運用各種方法進行稅務(wù)籌劃，合理合法降低企業(yè)稅負(fù)，避免納稅籌劃方案失誤而增加的稅收風(fēng)險，增加企業(yè)的市場競爭力，更好的實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。【參考文獻】1中國注冊會計師協(xié)會.稅法M.北京：中國財政經(jīng)濟出版社,2014年.2黃樺.納稅籌劃M.北京：中央廣播電視大學(xué)出版社,2011年.3聶秀萍.房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)分析與納稅籌劃J.商業(yè)研究，2013年第6期.4財政部稅政司.中國稅收制度，中國財經(jīng)出版社，2011年.5沈紅.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃探討J.市場周刊，2013年7期.6戴興強.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問題研究 J.總會計師，2013年第08期.7周元 王娜.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析 J.財稅統(tǒng)計，2014年第4期.8國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（國稅發(fā)（2011）34號）.9國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告（國稅發(fā)（2010）29號）.10國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅函（2009）31號）

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