商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)（下稱“新規(guī)”）于日前出臺(tái)。新規(guī)明確，預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。

相較以往，新規(guī)在完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施上有五方面值得關(guān)注：招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)。

“各地的細(xì)則可能不同，我們現(xiàn)在還在等細(xì)則。”有房企高管表示，新規(guī)的出臺(tái)利好房企對(duì)于商品房預(yù)售資金的使用，在保障項(xiàng)目建設(shè)的前提下增加了資金使用的靈活度，可以提高預(yù)售資金的使用效率，減少一些潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

有助于推動(dòng)行業(yè)良性循環(huán)

新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。同時(shí)，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。

新規(guī)對(duì)資金撥付節(jié)點(diǎn)也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為房屋所有權(quán)首次登記。

此外，新規(guī)還明確了各方監(jiān)管責(zé)任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶管理責(zé)任，有發(fā)現(xiàn)、報(bào)告預(yù)售資金被違規(guī)挪用情況的責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照撥付節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，經(jīng)住建部門核實(shí)同意后，商業(yè)銀行要及時(shí)撥付。商業(yè)銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，要承擔(dān)賠償責(zé)任。

“新規(guī)的出臺(tái)有助于引導(dǎo)并推動(dòng)各地在政策的實(shí)際執(zhí)行層面具有更大靈活性。從這個(gè)角度看，新規(guī)有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。”一位民營(yíng)房企高管表示，商品房預(yù)收資金監(jiān)管政策對(duì)房企現(xiàn)金流的影響非常大。

對(duì)房企而言，銷售回款是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)最主要的資金來(lái)源，尤其是對(duì)部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)。如果房企能比較自由地支配銷售回款，可根據(jù)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)投資、開(kāi)發(fā)、推盤(pán)節(jié)奏，實(shí)際上市場(chǎng)的問(wèn)題可通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決。但預(yù)售資金監(jiān)管必須要靠外力去推動(dòng)。因此，新規(guī)意味著政策層面對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管當(dāng)前存在的一些問(wèn)題非常重視，并決心解決問(wèn)題。

一位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士表示，新規(guī)主要有兩方面變化：一是將之前由各地制定的預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一；二是在保證交付安全的前提下，適當(dāng)釋放開(kāi)發(fā)商的預(yù)售監(jiān)管資金，解部分房企燃眉之急，推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)正常化。

該人士認(rèn)為，調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策的確能有效緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力，但作用究竟有多大有待觀察公司上市條件，后續(xù)還需要打通開(kāi)發(fā)商的融資能力，包括督促開(kāi)發(fā)商快速處理資產(chǎn)等。

對(duì)三、四線城市影響更大

商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，一般包括支付的定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭貸款等，是商品房預(yù)售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。

中銀國(guó)際證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認(rèn)為，新規(guī)對(duì)于不同城市、房企的影響不同，對(duì)三、四線城市的影響或大于一、二線城市，即縮短重倉(cāng)三、四線城市的房企銷售端資金的回籠時(shí)間。

夏亦豐預(yù)計(jì)，預(yù)售資金監(jiān)管未來(lái)可能有兩個(gè)調(diào)整方向：一是對(duì)托管銀行的選擇和監(jiān)管更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化；二是預(yù)售資金監(jiān)管比例或有所下調(diào)。房企有望更快達(dá)到提取使用超額資金的要求，緩解其所面臨的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力。

“新規(guī)肯定會(huì)給房企帶來(lái)積極影響，對(duì)民營(yíng)房企的影響可能更積極一些。就這項(xiàng)政策本身而言，能不能有更加可落地、可操作的方案？比如設(shè)定一個(gè)參考值，超過(guò)參考值的資金都可由房企自由支配。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱說(shuō)。

在丁祖昱看來(lái)公司上市條件，新規(guī)的出臺(tái)是穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策“組合拳”中的重要組成部分。新規(guī)有利于緩解房企現(xiàn)金流緊張的狀況。但在具體執(zhí)行層面或許還存在一些困難。“從目前的情況看，僅靠這一項(xiàng)政策就將當(dāng)前行業(yè)所有的問(wèn)題都解決，顯然不太現(xiàn)實(shí)，還需要一系列相關(guān)政策配套，還有房企自身狀況的改善?！倍∽骊耪f(shuō)。

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